Terme largement utilisé en Belgique, l’expression « maison clé sur porte » est à la fois claire et amusante. L’acquéreur choisit de faire confiance à un promoteur, qui va s’occuper de la conception des plans et des démarches de construction à sa place. Une fois livrée, l’acheteur n’a plus qu’à poser ses valises dans son nouveau logement !

En France, cela renvoie à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Souvent méconnue du grand public, la VEFA permet au particulier de bénéficier d’un grand nombre de garanties qui lui offrent sérénité et sécurité tout au long de l’opération.

LA VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT

Selon le code civil, Article 1601-3, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Autrement dit, la VEFA est un contrat qui vous lie avec un promoteur lorsque vous achetez une maison neuve sur plan. Ce contrat vous garantit l’achèvement du logement même en cas de défaillance du vendeur. En effet, pour cela, le promoteur-constructeur souscrit une GFR (Garantie Financière de Remboursement) ou une GFA (Garantie Financière d’Achèvement) qui permet à l’acquéreur d’avoir la certitude que même en cas de faillite du vendeur, la maison sera tout de même achevée.

LES ÉTAPES DE LA VEFA

LE FINANCEMENT

Avant de vous engager auprès d’un promoteur immobilier, il est indispensable de connaître votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, vous pouvez rencontrer votre conseiller bancaire afin de simuler une offre de prêt. Si vous n’avez pas le temps de vous occuper des démarches, un courtier peut alors prendre le relais. Il saura vous représenter auprès des établissements bancaires afin de négocier la meilleure offre de prêt.

VOTRE LOGEMENT EN VEFA

Votre offre de prêt en mains, il est maintenant temps de trouver le logement de vos rêves. C’est simple, contactez l’Atelier Logémaine pour vous conseiller et vous orienter vers le bien le plus adapté à vos envies, vos besoins et votre budget. Restez connectés ! Nous mettons à jour régulièrement nos programmes de logements neufs : Logemaine – Maison clé sur porte.

LE CONTRAT DE RÉSERVATION

Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, il est temps de signer le contrat de réservation. Aussi appelé contrat préliminaire, le contrat de réservation est signé lorsque le vendeur et l’acquéreur sont parvenus à un accord. Comme son nom l’indique, l’acquéreur peut réserver un logement, avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Ce contrat de réservation n’est pas obligatoire mais permet de notifier par écrit l’accord mutuel entre le vendeur et l’acquéreur.

• Que contient le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation doit indiquer les éléments suivants :

• • Adresse du logement et sa situation dans le programme immobilier
  • Descriptif du logement (surface habitable, nombre de pièces…)
  • Descriptif des matériaux utilisés et des éléments d’équipement (notice descriptive)
  • Le prix, le montant des versements et conditions de révisions
  • La date de vente
  • Le délai d’exécution des travaux
  • Les prêts obtenus pour le financement du bien
  • Les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement à l’achat
  • Le délai d’exécution des travaux
  • Les informations relatives au droit de rétraction de l’acquéreur
  • Liste des travaux que l’acheteur peut se réserver (référence à la loi ELAN)

• Signature et délai de rétraction du contrat de réservation

Le contrat de réservation doit être signé chez un notaire ou faire l’objet d’un acte sous signature privée, c’est-à-dire, directement entre le vendeur et l’acheteur.

Le contrat doit être remis en mains propres ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception.

L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour revenir sur son engagement. Ce délai commence le lendemain de la 1ere présentation de la lettre recommandée ou de la remise en main propre.

En cas de rétraction, vous devez notifier au vendeur votre volonté de renoncer à l’achat avant la fin du délai de rétraction, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE

Quelques mois après la signature du contrat de réservation, vous recevez le projet du contrat de vente définitif. Ce document doit vous parvenir au moins 1 mois avant la date de signature de l’acte authentique, accompagné des annexes.

• Que contient le contrat de vente définitif ?

L’acte de vente définitif (VEFA) doit être conclu par un acte authentique. 

Il comprend les éléments suivants :

• • Coordonnées du vendeur et de l’acheteur
  • Le vendeur fournit la garantie financière de remboursement (GFR) ou la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA).
  • Adresse du logement et sa situation dans l’ensemble immobilier
  • Descriptif détaillé du logement et des matériaux utilisés
  • Date précise de la livraison du logement
  • Prix total de la vente
  • Conditions d’échelonnement du montant des travaux
  • Condition suspensive de l’obtention d’un prêt
  • Condition d’exercice du droit de réflexion
  • En annexes : attestation de dommages-ouvrage, plan côté et notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement et état des nuisances sonores aériennes
• Signature et délai de rétraction du contrat de réservation

Le contrat de vente définitif est réalisé et signé devant un notaire. Le notaire assure la publicité foncière (publication de l’acte de vente au fichier immobilier).

Le notaire conserve un original : la minute. Il vous remet une copie. Le contrat de vente doit vous être remis en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Le règlement du prix de vente

Le montant de l’échelonnement des travaux peut s’élever au maximum : 

• • 35% à l’achèvement des fondations
  • 70% à la mise hors d’eau (murs et toiture)
  • 95% à l’achèvement de la construction
  • 100% à la livraison

LA LIVRAISON DE VOTRE BIEN

Les travaux sont finis, la maison est prête à être livrée ! C’est à ce moment que le promoteur vous remet les clés de votre logement ! Il vous fournit également le Cerfa n°13408*04 correspondant à la Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).

Le vendeur doit livrer le logement à l’acquéreur dans les délais convenus et conformément aux prévisions contractuelles.

La réception de votre maison s’établie en 2 phases :

• La livraison du bien

Le vendeur réceptionne « l’immeuble » avec tous les entrepreneurs concernés. Un procès-verbal est signé par tous, dans lequel sont consignées les éventuelles malfaçons. Cette première phase de livraison correspond au point de départ des garanties de parfait achèvement, biennale et décennales dues par le vendeur. 

• La réception des travaux

Vous êtes convoqués (l’acheteur) pour prendre possession de votre bien. Le vendeur vous remet les clés. L’acquéreur devient alors propriétaire de l’intégralité du bien et en est donc responsable. Cette deuxième phase de livraison constitue le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. Si certains points vous ont échappé, pas de panique ! Vous disposez encore d’1 mois pour les notifier par lettre recommandée au vendeur.

LES GARANTIES DE LA VEFA

Plusieurs garanties vous permettent de vous protéger et d’assurer la bonne réalisation de votre maison.

Garantie de parfait achèvement

Durée : 1 an à compter de la réception de la maison
Concerne tous les défauts de construction et les défauts de conformité apparents que vous constatez.

Garantie Financière d’Achèvement (GFA)

Elle est obligatoire et doit être souscrite au plus tard pour la signature des actes authentiques devant le notaire.
Cette garantie vous permet d’avoir la certitude qu’en cas de défaillance du constructeur, votre logement sera tout de même réalisé. C’est le garant du constructeur qui s’engage à finir les travaux.

Garantie de remboursement

En cas de non-achèvement, les sommes déjà versées vous sont remboursées. Cette garantie provient d’un organisme financier. La vente est alors annulée.

Garantie d’isolation phonique

Durée : 1 an à compter de la réception de la maison
Cette garantie vous permet, en tant que premier occupant, d’obtenir les réparations et corrections nécessaires pour atteindre les exigences acoustiques et phoniques prévues par la règlementation.

Garantie de bon fonctionnement (biennale)

Durée : 2 ans à compter de la réception de la maison
Elle vous permet de demander la réparation ou le remplacement de tous les éléments défectueux dissociables de la construction (volets, robinetterie, carrelage…).
Vous devez alors signaler les dommages auprès de votre constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Garantie des vices cachés (décennale)

Durée : 10 ans à compter de la réception de la maison
Cela concerne tous les dommages constatés qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui rendent le logement impropre à l’habitation (défaut d’étanchéité de toiture, défaut affectant les fondations…)

Assurance dommages-ouvrage (D.O.)

Elle est obligatoire pour le constructeur. Cette assurance prend en charge les travaux liés à la garantie décennale avant que la responsabilité du constructeur ne soit établie. 

UNE MAISON PRÊTE À VIVRE !

Vous l’aurez compris, la maison « clé sur porte » représente la maison dans laquelle, vous n’avez plus qu’à poser vos valises. Il ne vous reste plus qu’à la décorer à votre goût. Choisir une vente en l’état futur d’achèvement c’est faire le choix d’un accompagnement personnalisé, de garanties et d’assurances visant à vous protéger au maximum, d’une tranquillité d’esprit et d’un logement fini !